Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра
и картографии от 29 апреля 2014 г. № 14-исх/04929-ГЕ/14

Росреестр при рассмотрении обращений физических и юридических лиц, а также территориальных органов Росреестра столкнулся со следующим проблемным вопросом, связанным с государственной регистрацией прав на квартиры в многоквартирных домах.

На территории Российской Федерации существует ряд многоквартирных домов, которые долгое время не были завершены строительством (фактически оно не осуществлялось). Завершение строительства осуществляется в последние годы силами участников долевого строительства.

С целью защиты своих прав участники долевого строительства обращаются в суды, которые признают за ними право общей долевой собственности на незавершенные строительством объекты. Данное право (доли в праве) на основании судебных актов регистрируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Впоследствии многоквартирные дома вводятся в эксплуатацию. Квартиры передаются будущим собственникам по передаточным актам. Некоторые будущие собственники имеют судебные акты о признании права на квартиры и прекращении прав на незавершенные строительством объекты.

В соответствии с пунктом 6 статьи 12 Закона о регистрации ЕГРП состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта.

В подразделе I каждого раздела ЕГРП содержится описание соответствующего объекта недвижимого имущества в объеме сведений, определенных Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219 (далее - Правила ведения ЕГРП).

Согласно пункту 27 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных приказом Федеральной регистрационной службы от 08.06.2007 № 133, при осуществлении государственной регистрации прав в случае ввода в эксплуатацию объекта незавершенного строительства, право на который ранее было зарегистрировано в ЕГРП, раздел ЕГРП, связанный с объектом незавершенного строительства, введенного в эксплуатацию, закрывается в соответствии с пунктом 36 Правил ведения ЕГРП. На объект недвижимого имущества, введенный в эксплуатацию, открывается новый раздел ЕГРП.

В графу "Предыдущий кадастровый (условный) номер" нового раздела ЕГРП, открытого на введенный в эксплуатацию объект недвижимого имущества, вносятся сведения о кадастровом (условном) номере объекта незавершенного строительства в соответствии с пунктом 26 Правил ведения ЕГРП.

В графу "Последующий кадастровый (условный) номер" раздела ЕГРП на объект незавершенного строительства вносятся сведения о кадастровом (условном) номере введенного в эксплуатацию объекта недвижимого имущества в соответствии с пунктом 27 Правил ведения ЕГРП.

Соответственно, в данном случае раздел ЕГРП, открытый на объект незавершенного строительства как на самостоятельный объект недвижимого имущества, должен быть закрыт и записи о праве в нем - погашены (права прекращены), на созданные в составе введенного в эксплуатацию многоквартирного дома помещения - открыты соответствующие разделы ЕГРП, в которых и должны регистрироваться права на эти помещения.

Государственная регистрация прав носит заявительный характер. По общему правилу государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (пункт 1 статьи 16 Закона о регистрации).

Соответственно, для государственной регистрации прекращения права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства должны быть представлены заявления от всех правообладателей указанного объекта. (Раздел ЕГРП при прекращении существования соответствующего объекта недвижимости не может закрываться "частично" - по мере погашения записей о правах.)

Вместе с тем, как правило, одновременно заявления от всех участников долевой собственности о государственной регистрации прекращения права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства не представляются ввиду ряда причин: кто-то из правообладателей отсутствует, находится в другом регионе или стране; ряд заявителей в судебном порядке пробуют решить споры о передаче им в собственность построенных квартир и не желают прекращать свои права на незавершенный строительством объект; на некоторые доли в праве собственности на объект недвижимости оформляются наследственные права, либо идет обращение взыскания на заложенное имущество. При этом в отдельных случаях доля в праве собственности находится в залоге, имеются и случаи (наличие) государственной регистрации ареста (запрета).

Принимая во внимание, что Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в том числе в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также с целью установления единообразной практики применения норм действующего законодательства просим высказать позицию о порядке проведения государственной регистрации прекращения права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства при отсутствии заявления от всех участников общей долевой собственности на объект недвижимого имущества при условии, что такой объект - как самостоятельная недвижимая вещь, право на которую зарегистрировано, прекратил свое существование в связи с вводом многоквартирного дома в эксплуатацию и, соответственно, появилась необходимость (и возможность) государственной регистрации прав на помещения в таком многоквартирном доме.

 

Заместитель руководителя

Г.Ю. Елизарова