| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Госстрой России Федеральное государственное унитарное предприятие Центр научно-методического обеспечения инженерного
ФГУП «ЦЕНТРИНВЕСТпроект» ПРАКТИЧЕСКОЕ
ПОСОБИЕ
Книга 1. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности
Москва - 2003
Настоящее Пособие входит в систему организационно-методических документов по оказанию инжиниринговых услуг при реализации инвестиционных проектов и разработано в развитие ранее изданного Типового положения о порядке выдачи исходных данных и технических условий на проектирование, согласования документации на строительство, а также оплаты указанных услуг. ГП «ЦЕНТРИНВЕСТпроект», 1996. Пособие содержит сформированный на основе положений законодательных и нормативных правовых актов порядок предоставления земельных участков для строительства, а также раскрывает состав и содержание процедур и документов, требуемых для их оформления. Пособие предназначено для граждан и юридических лиц, заинтересованных в приобретении земельных участков для строительства, а также может оказать практическую помощь администрациям субъектов Российской Федерации при подготовке нормативных правовых актов, регулирующих вопросы землепользования и застройки на подведомственной им территории.
СОДЕРЖАНИЕ ВведениеВ соответствии с положениями статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Согласно положениям статьи 76 Конституции Российской Федерации по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и в соответствии с ними принимаются законы или иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации. При разработке настоящего Пособия были учтены положения 107-ми законодательных и нормативных правовых актов федерального уровня. Кроме того, для получения более достоверных сведений были изучены и обобщены положения 38-ми нормативных правовых актов 7-ми субъектов Российской Федерации, содержащих нормы земельного права, градостроительного регулирования, правила землепользования и застройки, порядок выдачи исходно-разрешительной документации (в том числе технических условий на проектирование) муниципальными службами и т.д. При этом было установлено различие подходов к решению аналогичных проблем. Учитывая конституционное положение о совместном ведении вопросов владения, пользования и распоряжения землей, положения настоящего Пособия носят рекомендательный характер. Настоящее Пособие предназначено для использования гражданами и юридическими лицами (заказчиками/инвесторами), заинтересованными в получении земельных участков под строительство, а также для оказания практической помощи органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации при подготовке ими нормативных правовых актов, регулирующих порядок предоставления земельных участков для строительства на подведомственной им территории. Пособие разработано специалистами ФГУП «ЦЕНТРИНВЕСТпроект». Контактные телефоны: 157-31-16, 157-60-87. 1. Область примененияНастоящее Практическое пособие о порядке предоставления земельных участков для строительства объектов, выдаче исходных данных и технических условий на проектирование, а также о согласовании документации (далее - Пособие) представляет собой законодательно обоснованный организационно-технологический порядок предоставления земельных участков для строительства без предварительного согласования или с предварительным согласованием места размещения объекта, а также раскрывает состав и содержание процедур и подготавливаемых при этом документов на каждом его этапе. Пособие предназначено для пользования гражданами и юридическими лицами (заказчиками/инвесторами), заинтересованными в приобретении земельных участков для строительства, а также для оказания практической помощи органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации при подготовке ими нормативных правовых актов, регулирующих порядок предоставления земельных участков на подведомственной им территории. 2. Нормативные ссылки. ОпределенияВ настоящем Пособии использованы ссылки на законодательные и нормативные правовые акты, а также применены термины и определения, приведенные в Книге 2 Пособия. 3. Общие положения3.1. Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с порядком, установленным земельным законодательством, без предварительного согласования или с предварительным согласованием места размещения объекта. 3.2. Предварительное согласование размещения объектов не проводится: - при размещении объектов в городских и сельских поселениях в соответствии с утвержденной градостроительной документацией о застройке и градостроительными регламентами, правилами землепользования и застройки (зонирование территории); - при предоставлении земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства; - в случае предоставления земельного участка гражданину (заказчику-застройщику) для индивидуального жилищного строительства. 3.3. Предоставление земельного участка для строительства в собственность без предварительного согласования места размещения объекта производится исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). Проведение торгов (конкурсов, аукционов) осуществляется также в случае продажи права на заключение договора аренды земельного участка. При этом в качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах его компетенции в соответствии с земельным законодательством. Передача земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка. 3.4. Предоставление земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в аренду, а государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления - в постоянное (бессрочное) пользование. 3.5. Предоставление для строительства земельного участка, сформированного, но не закрепленного за заказчиком (гражданином или юридическим лицом), производится в соответствии с положениями, изложенными в п. 3.3 и 3.4 настоящего Пособия. 3.6. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан или юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков бесплатно может осуществляться в случаях, предусмотренных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. 3.7. Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, обладающего правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах его компетенции в соответствии с земельным законодательством, или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для: 1) государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование; 2) заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность; 3) заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду. 4. Порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта4.1. Предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется согласно Земельному кодексу Российской Федерации в следующем порядке: 4.1.1. Проведение работ по формированию земельного участка. 4.1.2. Государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, установленными действующим законодательством. 4.1.3. Проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продажа права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без торгов (конкурсов, аукционов). 4.1.4. Подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды при предоставлении земельного участка без торгов (конкурсов, аукционов). 4.1.5. Заключение договоров по результатам торгов: а) договора купли-продажи при предоставлении земельного участка в собственность; б) договора аренды при передаче земельного участка в аренду. 4.1.6. Государственная регистрация права собственности на земельный участок или договора аренды земельного участка. Схема 1 «Порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности» приведена в приложении А*. * Принципиальная схема Порядка предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта представлена на Рис. 1. 4.2. Формирование земельного участка осуществляется по инициативе исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, осуществляющих предоставление земельного участка в пределах своей компетенции (продавцов земельных участков и собственников земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности). Работы по формированию земельного участка включают: - подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности (межевание); - определение разрешенного использования земельного участка; - определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; - принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставления земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); - публикацию сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Рис. 1. Принципиальная схема Порядка предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности 4.3. Для проведения государственного кадастрового учета земельных участков исполнительные органы государственной власти, органы местного самоуправления, осуществляющие предоставление земельных участков в пределах своей компетенции, подают в Росземкадастр или его территориальные органы надлежащим образом оформленные: - заявки; - правоустанавливающие документы на земельные участки; - документы о межевании земельных участков. Территориальные органы Росземкадастра в срок до одного месяца на безвозмездной основе выдают заявителям удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты земельных участков. При несоответствии формы и содержания представленных документов требованиям законодательных и нормативных правовых актов Российской Федерации, нарушении прав смежных землепользователей в процессе межевания земельных участков, представлении для государственного кадастрового учета земельного участка с площадью меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ или местного самоуправления, территориальные органы Росземкадастра в пятидневный срок направляют заявителям решение об отказе в проведении государственного кадастрового учета. 4.4. Организация и проведение торгов по приобретению заказчиком земельного участка для строительства или права на заключение им договора аренды такого участка осуществляется в соответствии с порядком, установленным федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. 4.4.1. Предметом торгов является земельный участок с установленными границами и правовым режимом либо право его аренды. 4.4.2. В качестве продавца земельного участка или права его аренды выступает орган государственной власти или местного самоуправления (далее именуется - продавец). Продажа земельных участков и права аренды земельных участков, находящихся в федеральной государственной собственности, осуществляется по решению Правительства Российской Федерации или специально уполномоченных им федеральных органов исполнительной власти. Продажа земельных участков и права аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности субъекта Российской Федерации, осуществляется по решению органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Продажа земельных участков и права аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется по решению органа местного самоуправления. 4.4.3. Органы местного самоуправления, на территории которых торги не проводятся, могут выставлять на договорной основе земельные участки на торги, проводимые в других муниципальных образованиях. 4.4.4. В качестве организатора торгов выступает либо продавец, либо специализированная организация, действующая на основании договора с продавцом. 4.4.5. Земельные участки, выставляемые на торги, определяются продавцом в соответствии с утвержденным генеральным планом города или другого поселения, иной градостроительной и землеустроительной документацией. 4.4.6. Продавец - собственник земельного участка определяет форму торгов (аукцион или конкурс, открытый или закрытый), начальную цену предмета торгов, сумму задатка и составляет график платежей. При этом начальная цена предмета торгов не может быть ниже 5-кратной ставки земельного налога и устанавливается в пределах от этой величины до нормативной цены земли в зависимости от градостроительной ценности земельного участка, ситуации на рынке земли и иной недвижимости и уровня затрат на развитие инженерной инфраструктуры, а сумма задатка в размере 20 процентов начальной цены. 4.4.7. Продавец подготавливает по каждому предмету торгов необходимые материалы и документы, а организатор выдает за плату необходимые материалы и документы по каждому предмету торгов всем юридическим и физическим лицам, желающим принять участие в торгах (заявители); определяет шаг аукциона при проведении торгов в форме аукциона; определяет срок внесения задатка заявителями; готовит извещение о торгах и организует его публикацию; регистрирует заявки на участие в торгах в журнале приема заявок; проверяет правильность оформления документов, представленных заявителями, их соответствие законодательству Российской Федерации. Решения по подготовке и проведению торгов оформляются протоколами. 4.4.8. Заказчик, (юридическое или физическое лицо), заинтересованный в приобретении земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта на торгах, либо лицо уполномоченное действовать от имени заказчика, получает из извещения о проведении торгов, опубликованного организатором не менее, чем за 30 дней до даты проведения торгов, следующую информацию: - дата, время, место и порядок проведения торгов; - предмет торгов; - форма проведения торгов; - шаг аукциона в случае проведения торгов в форме аукциона; - условия конкурса и критерии определения его победителя в случае проведения торгов в форме конкурса; - местоположение (адрес), кадастровый номер и площадь участка, код территориальной зоны, установленный правилами застройки, а также основные характеристики объектов и других сооружений, расположенных на этом участке (временные сооружения, инженерные сети и т.п.); - перечень документов, которые необходимо представить для участия в торгах; - функциональное назначение и разрешенное использование земельного участка; - начальная цена предмета торгов; - сумма задатка, сроки и порядок его внесения и возврата участникам торгов, расчетные счета для перечисления задатка и платежей за приобретенные земельные участки или права их аренды; - условия обеспечения поступления платежей в случае приобретения земельного участка или права аренды на него в рассрочку (договор о залоге); - форма заявки на участие в торгах, адрес места приема заявок, дата, время начала и окончания приема заявок и документов от заявителей, а также условия получения документов о предмете торгов; - адрес и телефон организатора; - дата, время и порядок ознакомления с земельным участком на местности; - способ уведомления об итогах торгов; - срок для заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка. 4.4.9. Для участия в торгах заявители (заказчики или уполномоченные ими лица) представляют организатору в сроки, указанные в извещении, после перечисления задатка на объявленные в извещении расчетные счета заявку по установленному им образцу с необходимыми материалами, в том числе: - предложение (в запечатанном конверте) в случае проведения аукциона, закрытого по форме подачи предложения по цене, или конкурса; - копию платежного документа, подтверждающего перечисление задатка на указанный в извещении расчетный счет; - доверенность на лицо, уполномоченное действовать от имени заявителя при подаче заявки; - иные документы, указанные в извещении. К заявке прилагается подписанная заявителем опись представленных документов в 2 экземплярах, на одном из которых, остающемся у заявителя, организатор указывает дату и время подачи заявки, а также номер, присвоенный ей в журнале приема заявок. 4.4.10. Результаты торгов оформляются протоколом (составляется в двух экземплярах, имеющих равную силу, один из которых передается победителю, другой - организатору конкурса). Протокол подписывается организатором, членами комиссии (в случае проведения аукциона, закрытого по форме подачи предложения по цене, или конкурса) и победителем торгов. В протоколе указываются: - местоположение (адрес), кадастровый номер земельного участка, код территориальной зоны, установленный правилами застройки; - состав комиссии (в случае проведения аукциона, закрытого по форме подачи предложения по цене, или конкурса); - сведения об участниках торгов (реквизиты юридического лица, паспортные данные гражданина); - предложения участников торгов по использованию земельных участков, выставляемых на конкурс и заключения каждого члена комиссии в письменной форме с обоснованием выбора победителя (в случае проведения конкурса); - имя (наименование) победителя; - цена приобретенного в собственность земельного участка или права его аренды и график платежей. 4.5. По результатам торгов (конкурсов, аукционов) между продавцом и победителем торгов (конкурсов, аукционов) в срок не позднее 20 дней с момента оформления протокола о результатах торгов заключается договор купли-продажи земельного участка или его аренды. 4.6. Государственная регистрация прав осуществляется учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа 4.6.1. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления (ходатайства) заказчика: правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по ходатайствам выдают свидетельства о государственной регистрации прав (далее именуются - свидетельства). 4.6.2. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. 4.6.3. К заявлению (ходатайству) о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Основаниями для государственной регистрации прав на земельные участки являются следующие документы: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, договоры и другие сделки в отношении земельного участка, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения земельного участка на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные решения (при необходимости); иные акты передачи прав на земельный участок и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения. Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка с указанием его кадастрового номера, удостоверенный органом, ответственным за проведение кадастровых работ (Росземкадастром или его территориальным органом). Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется учреждением юстиции по регистрации прав. 4.6.4. Вместе с заявлением (ходатайством) о государственной регистрации прав и документами о правах на земельный участок предъявляется документ об оплате регистрации. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица - учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица. 4.6.5. Проведенная государственная регистрация прав на земельный участок удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Свидетельство выдается: правообладателю - при регистрации любого права на земельный участок; арендатору - при регистрации аренды. В свидетельстве указываются: наименование учреждения юстиции по регистрации прав, выдавшего свидетельство; дата выдачи свидетельства; реквизиты документов, на основании которых зарегистрировано право; данные о субъектах права в соответствии с установленными правилами. (В случае если владельцем права - заказчиком является физическое лицо, в записях Единого государственного реестра прав указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания. В отношении юридических лиц указываются полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика, юридический адрес, дата и место государственной регистрации, номер регистрационного свидетельства, адрес фактического местонахождения); вид зарегистрированного права; описание объекта права - земельного участка, его адрес (местонахождение) и кадастровый номер; существующие ограничения (обременения) права. 4.6.6. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. 4.6.7. Приостановление государственной регистрации прав на срок не более трех месяцев может иметь место при наличии оснований, установленных законодательством в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 4.6.8. В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: - с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; - документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; - акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на земельный участок признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания; - лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный земельный участок; - лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий; - правоустанавливающий документ о земельном участке свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный земельный участок. 5. Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта5.1. Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта согласно Земельному кодексу Российской Федерации производится в следующем порядке: 5.1.1. Выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта. 5.1.2. Проведение работ по формированию земельного участка. 5.1.3. Государственный кадастровый учет земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными действующим законодательством. 5.1.4. Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства объекта. Схема 2 «Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности» приведена в приложении Б*. * Принципиальная схема Порядка предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта представлена на Рис. 2. Принципиальная Схема Порядка предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности Примечания к схеме 2: 1) Предоставление земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в две «стадии» (название - условное): - выбор земельного участка для строительства (этапы IV - X схемы 2); - предоставление земельного участка для строительства (этапы XI - XII схемы 2). Законодательной основой указанных «стадий» служат положения статей 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации соответственно. 2) Положения статей 30 - 33 Земельного кодекса Российской Федерации регулируют только отношения по использованию, исходя из представления о земле как о природном объекте, используемом, в том числе в качестве основы при осуществлении хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, объекте права собственности и иных прав на землю (см. статью 1 указанного Кодекса). В силу вышеизложенного в Земельном кодексе Российской Федерации не раскрывается состав и содержание процедур, связанных с получением сведений о земельных участках, подготовкой предпроектных и проектных документов, которые требуются, чтобы составить заявление о выборе земельного участка для строительства и заявление о предоставлении земельного участка. Кроме того, в ряде случаев потребуется приложить указанные документы к заявлениям, чтобы подтвердить изложенные в заявлениях сведения. 3) С целью частичного восполнения отсутствующей информации Схема 2 дополнена этапами I - III, отражающими порядок получения сведений, содержащихся в государственном земельном кадастре. Кроме того, в настоящем Пособии, в общем виде, изложены и другие процедуры, требуемые при подготовке предпроектной и проектной документации. 5.2. Заказчик (инвестор) для оформления документов по предоставлению земельного участка обращается в исполнительный орган государственной власти или в орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии с земельным законодательством, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. 5.3. В заявлении о выборе земельного участка для строительства и предварительном согласовании места размещения объекта должно быть указано следующее: а) назначение объекта строительства; б) предполагаемое место его размещения; в) обоснование примерного размера земельного участка; г) испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта или необходимые расчеты. Примечания к п. 5.3 настоящего Пособия: 1) Описание предполагаемого места размещения объекта (п. 5.3 «б» настоящего Пособия) может быть составлено на основании сведений государственного земельного кадастра (см. п. 5.4 настоящего Пособия, а также этапы I - III схемы 2). 2) Обоснование примерного размера земельного участка (п. 5.3 «в» настоящего Пособия) осуществляется на основании: - норм отвода земель для конкретных видов деятельности, утвержденных в установленном порядке (статья 33 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3); - прилагаемых к заявлению обоснований инвестиций на объекты, строительство которых осуществляется частично или полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджетов субъектов Российской Федерации, государственных кредитов и кредитов, получаемых под государственные гарантии, других средств, поступающих в качестве государственной поддержки, а также на потенциально опасные и технически особо сложные объекты независимо от источников финансирования и форм собственности (см. абзац второй п. 2 Положения о проведении государственной экспертизы и утверждении градостроительной, предпроектной и проектной документации в Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2000 № 1008); - технико-экономических обоснований проектов строительства или необходимых расчетов, которые в соответствии с п. 1 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации могут прилагаться к заявлению (состав и содержание указанных документов законодательными и нормативными правовыми актами федерального уровня не установлен и может определяться местными органами самоуправления). 5.4. Документальные сведения о местоположении, целевом назначении и правовом положении определенного земельного участка или определенной территории в заявлении следует указывать на основании данных государственного земельного кадастра, предоставляемых Росземкадастром и его территориальными органами (см. этапы I - III схемы 2). 5.4.1. Заказчик (инвестор) - лицо, заинтересованное в получении сведений государственного земельного кадастра, подготавливает и подает в соответствующий орган письменное заявление. В заявлении следует указывать: а) реквизиты заявителя; б) объем и характер запрашиваемых сведений, в том числе: - для получения сведений об определенном участке указывается кадастровый номер этого участка, а при его отсутствии приводится описание местоположения (адресный ориентир) земельного участка; - для получения сведений обо всех земельных участках, расположенных в границах определенной территории, представляется описание ориентиров ее границ; в) количество экземпляров запрашиваемых сведений (при необходимости); г) форму представления (на бумажном или электронном носителях) и способ доставки. Обязательным приложением к заявлению является квитанция об оплате услуг за предоставление сведений. 5.4.2. Росземкадастр или его территориальные органы подготавливают и предоставляют запрашиваемые о земельных участках сведения на основании следующих сведений, содержащихся в Едином государственном реестре земель о земельных участках: кадастровые номера; местоположение (адрес); площадь; категория земель и разрешенное использование земельных участков; описание границ земельных участков, их отдельных частей; зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю; качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками. 5.4.3. Сведения государственного земельного кадастра представляются заявителю в виде выписок из государственного земельного кадастра, а также в предусмотренных законом случаях - в виде копий хранящихся в кадастровом деле документов. 5.4.4. Выписки, содержащие сведения об определенном земельном участке, изготовляются в форме кадастрового плана этого земельного участка. Выписки, содержащие сведения о нескольких земельных участках, изготовляются в форме кадастрового плана определенной территории. 5.4.5. Выдача запрашиваемых сведений заинтересованному лицу производится после предъявления им паспорта или заменяющего документа. Юридические лица предъявляют документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его предъявителя. Выдача запрашиваемых сведений государственного земельного кадастра органам государственной власти и органам местного самоуправления производится на основании письменного запроса на бланке соответствующего органа, подписанного руководителем (заместителем руководителя) этого органа. 5.5. Исполнительный орган государственной власти, осуществляющий предоставление земельных участков для строительства объектов, на основании заявления заказчика направляет в орган местного самоуправления обращение о выборе земельного участка и согласовании места размещения объекта. 5.6. Орган местного самоуправления по заявлению заказчика либо по обращению исполнительного органа государственной власти направляет запросы в соответствующие государственные органы, органы местного самоуправления, муниципальные организации на получение материалов и сведений, необходимых для обеспечения выбора земельного участка. 5.7. Материалы и сведения, необходимые для обеспечения органами местного самоуправления выбора земельного участка включают: - информацию о разрешенном использовании земельных участков; - сведения об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур; - технические условия подключения объектов к сетям инженерно-транспортного обеспечения; - дежурные кадастровые карты (планы), содержащие сведения о местоположении земельных участков. Предоставление указанных материалов и сведений соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями осуществляется бесплатно в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления. 5.8. Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства, затрагивающего его интересы. При предоставлении земельных участков в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей для целей, не связанных с их традиционной хозяйственной деятельностью и традиционными промыслами, могут проводиться сходы, референдумы граждан по вопросам изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд и предоставления земельных участков для строительства объектов, размещение которых затрагивает законные интересы указанных народов и общностей. Органы местного самоуправления принимают решения о предварительном согласовании мест размещения объектов с учетом результатов таких сходов или референдумов. Орган местного самоуправления информирует землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства. В случае, если в целях размещения объектов необходимо выкупить земельные участки для государственных или муниципальных нужд из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, орган местного самоуправления информирует собственников этих земельных участков об их возможном выкупе. Порядок и условия предоставления такой информации устанавливается федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации. 5.9. Выбор земельного участка осуществляется на основе: - документов государственного земельного кадастра; - документов землеустройства; с учетом: - экологических, градостроительных и иных условий использования территории и недр в ее границах; - участия граждан в обсуждении и принятии решений, в том числе путем проведения референдумов и сходов; - посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в случаях, предусмотренных федеральными законами. Примерный перечень федеральных органов исполнительной власти, их территориальных органов, органов местного самоуправления, муниципальных и иных организаций, участвующих в согласовании места размещения объекта или выдаче соответствующих заключений, представлен в таблице 1 (приложение В). Примечание к п. 5.9 настоящего Пособия: Учитывая состав федеральных органов исполнительной власти, на которые законодательными и нормативными правовыми актами возложено осуществление согласования места размещения объекта, представляется, что «органы местного самоуправления» не смогут самостоятельно осуществлять «проведение процедуры согласования с соответствующими государственными органами» по ряду объектов (например, потенциально опасных и технически особо сложных объектов) без привлечения заказчиков и соответствующих проектных организаций. Целесообразно учитывать это обстоятельство при разработке соответствующих нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации. 5.10. Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора. В случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд к акту о выборе земельного участка также прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, потерь сельскохозяйственного производства или потерь лесного хозяйства. Размеры потерь устанавливаются в составе землеустроительного проекта (землеустроительного дела) на стадии предварительного согласования места размещения объекта и уточняются на стадии изъятия и предоставления земельных участков. 5.11. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет. Копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением проекта границ земельного участка или об отказе в размещении объекта выдается заявителю в семидневный срок со дня его утверждения. Примечания к п. 5.11 настоящего Пособия: 1) Обращается внимание, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта действует в течение 3-х лет. За этот период (или в более короткие сроки) заказчик обеспечивает проведение: а) экспертизы и утверждения «обоснований инвестиций» в установленном порядке (СП 11-101-...) в случае, если разработка этого предпроектного документа была законодательно обусловлена (см. абзац третий п. 2 примечаний к п. 5.3); б) сбора исходно-разрешительной документации. Примерный перечень федеральных органов исполнительной, органов местного самоуправления, муниципальных и иных организаций, участвующих в выдаче исходно-разрешительной документации, исходных данных, технических условий и других сведений, требующихся для разработки предпроектной и проектной документации приведен в таблице 2 (приложение Г); в) организации разработки проекта (утверждаемой части рабочего проекта) в установленном порядке (СНиП 11-01-...); г) согласования проекта (утверждаемой части рабочего проекта). Примерный перечень федеральных органов исполнительной власти, их территориальных органов, органов местного самоуправления, муниципальных и иных организаций, участвующих в согласовании проектной документации, приведен в таблице 3 (приложение Д); д) экспертизы и утверждения проекта (утверждаемой части рабочего проекта) в установленном порядке. Примерный перечень органов, осуществляющих проведение государственной экспертизы предпроектной и проектной документации, приведен в таблице 4 (приложение Е). 2) Затраты, связанные с оплатой работ (услуг), выполняемых органами местного самоуправления, государственного надзора (контроля) и другими заинтересованными организациями, находящимися на бюджетном финансировании, выдающими заказчику и проектной организации исходные данные, технические условия и требования на присоединение объекта с сетям и коммуникациям общего пользования, а также проводящими согласования проектных решений, дополнительной оплате не подлежат. В случае, когда коммунальные и эксплуатирующие организации находятся на полном хозяйственном расчете, оплата указанных работ (услуг) производится заказчиком по техническим обоснованным ценам, тарифам, установленным органами местного самоуправления и соответствующими ведомствами. При разработке тарифов рекомендуется руководствоваться положениями письма Минстроя России от 14.11.96 БЕ-19-30/12 «Об оплате услуг коммунальных и эксплуатационных служб по объектам жилищного и культурно-бытового назначения». 5.12. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта и проект границ земельного участка являются основанием для проведения заказчиком работ по формированию земельного участка (этап IX схемы 2) и государственного кадастрового учета земельного участка (этап X схемы 2, по аналогии с этапом II схемы 1). 5.13. По заявке заказчика и за его счет на основании решения о предварительном согласовании места размещения объекта и проекта границ земельного участка местные органы архитектуры и градостроительства обеспечивают установление границ земельного участка на местности (п. 1 таблицы 1). 5.14. При наличии утвержденной в установленном порядке проектной документации заказчик (гражданин или юридическое лицо) обращается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии с земельным законодательством, с заявлением о предоставлении земельного участка для строительства объекта, к которому должна быть приложена кадастровая карта (план) земельного участка. В случае необходимости для обоснования предельных размеров земельного участка к заявлению прилагается утвержденная проектная документация (п. 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации). 5.15. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии с земельным законодательством, на основании заявления заказчика и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства в постоянное (бессрочное) пользование государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления) или в аренду (в соответствии с земельным и гражданским законодательством). 5.16. При предоставлении испрашиваемого земельного участка в результате его изъятия, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд одновременно с решением о предоставлении земельного участка принимается решение о соответствующей форме изъятия такого земельного участка (выкуп, равноценная замена и др.). 5.17. Предоставление земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется при следующих условиях: - возмещение всех убытков, связанных с изъятием этих земельных участков у землепользователей, землевладельцев, расторжением или прекращением договоров их аренды; - возмещение в соответствии с установленными федеральным законодательством правилами потерь сельскохозяйственного производства или потерь лесного хозяйства; - соблюдение прав других лиц, обременяющих предоставляемые земельные участки, или предусматривающих в установленных федеральным законодательством случаях ограничения использования земельных участков (сервитутов). 5.18. В соответствии с решением о предоставлении земельного участка заказчик получает земельный участок в постоянное (бессрочное) пользование или оформляет договор аренды. 5.19. Юридическим актом признания возникновения права на постоянное (бессрочное) пользование земельным участком или права аренды земельного участка является государственная регистрация права на недвижимое имущество. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав осуществляется учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. 5.20. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления (ходатайства) заказчика: правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты. При государственной регистрации прав на земельный участок, принадлежащий Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане. Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. 5.21. К заявлению (ходатайству) о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на земельные участки являются следующие документы: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении земельного участка, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения земельного участка на момент совершения сделки; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные решения; акты (свидетельства) о правах на земельный участок, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на земельный участок и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения. Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются: план земельного участка (кроме случая регистрации сервитута, относящегося ко всему земельному участку) с указанием его кадастрового номера, удостоверенный Роскомземом или его территориальными органами. При сдаче земельного участка или его части в аренду на плане земельного участка следует указать часть, сдаваемую в аренду; проектная документация. 5.22. Вместе с заявлением (ходатайством) о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об оплате регистрации. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица - учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица. 5.23. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на земельный участок удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Заключение 1) Приведенные в таблицах 1 - 4 (приложения В, Г, Д, Е соответственно) настоящего Пособия перечни федеральных органов исполнительной власти, их территориальных органов, органов местного самоуправления, муниципальных и иных организаций, принимающих участие в согласовании места размещения объекта, в выдаче исходно-разрешительной документации, в согласовании и экспертизе предпроектной и проектной документации, содержат полный состав органов и организаций, которые законодательными и нормативными правовыми актами определены в качестве компетентных государственных органов и органов местного самоуправления, осуществляющих эти функции. 2) Фактически, требуемое количество согласований и экспертиз предпроектной и проектной документации и порядок осуществления этих процедур зависит для конкретного объекта от его функционального назначения, параметров и других характеристик, условий строительства и месторасположения объекта, а также других факторов и уточняется соответствующими законодательными и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. 3) ФГУП «ЦЕНТРИНВЕСТпроект» может оказать помощь на договорной основе в разработке проекта Порядка предоставления земельных участков для строительства для конкретного региона применительно к определенным условиям строительства и с учетом положений законодательной и нормативной правовой базы субъекта Российской Федерации. 4) Авторский коллектив ФГУП «ЦЕНТРИНВЕСТпроект» будет благодарен за предложения и рекомендации по уточнению и дополнению положений настоящего Пособия. Приложение АСхема 1. Порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Приложение БСхема 2. Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Приложение ВТаблица 1. Примерный перечень федеральных органов исполнительной власти, их территориальных органов, органов местного самоуправления, муниципальных и иных организаций, участвующих в согласовании места размещения объекта или выдаче соответствующих заключений и принятии решений
*) Наименования федеральных органов исполнительной власти указаны в соответствии с Перечнем полных и сокращенных наименований федеральных органов исполнительной власти, утвержденным распоряжениями Администрации Президента Российской Федерации и Аппарата Правительства Российской Федерации от 04.07.2000 № 903/676 (с изменениями от 05.12.2000, 23.10.01, 16.11.01). Приложение ГТаблица 2. Примерный перечень федеральных органов исполнительной власти, их территориальных органов, органов местного самоуправления, муниципальных и иных организаций, участвующих в выдаче исходно-разрешительной документации, исходных данных, технических условий и других сведений, требующихся для разработки предпроектной и проектной документации
*) Наименования федеральных органов исполнительной власти указаны в соответствии с Перечнем полных и сокращенных наименований федеральных органов исполнительной власти, утвержденным распоряжениями Администрации Президента Российской Федерации и Аппарата Правительства Российской Федерации от 04.07.2000 № 903/676 (с изменениями от 05.12.2000, 23.10.01, 16.11.01). Примечание: **) - названия территориальных органов, организаций, учреждений и муниципальных предприятий приняты условно, на основе обобщенных сведений законодательных и нормативных правовых актов 12 субъектов Российской Федерации. Приложение ДТаблица 3. Примерный перечень федеральных органов исполнительной власти, их территориальных органов, органов местного самоуправления, муниципальных и иных организаций, участвующих в согласовании проектной документации
*) Наименования федеральных органов исполнительной власти указаны в соответствии с Перечнем полных и сокращенных наименований федеральных органов исполнительной власти, утвержденным распоряжениями Администрации Президента Российской Федерации и Аппарата Правительства Российской Федерации от 04.07.2000 № 903/676 (с изменениями от 05.12.2000, 23.10.01, 16.11.01). Приложение ЕТаблица 4. Примерный перечень органов, осуществляющих проведение государственной экспертизы предпроектной и проектной документации:(Главгосэкспертиза при Госстрое России или организации государственной вневедомственной экспертизы субъектов Российской Федерации;Федеральные органы исполнительной власти, их территориальные органы, уполномоченные на проведение специализированной экспертизы;Федеральные органы исполнительной власти, уполномоченные на проведение ведомственной экспертизы)
*) Наименования федеральных органов исполнительной власти указаны в соответствии с Перечнем полных и сокращенных наименований федеральных органов исполнительной власти, утвержденным распоряжениями Администрации Президента Российской Федерации и Аппарата Правительства Российской Федерации от 04.07.2000 № 903/676 (с изменениями от 05.12.2000, 23.10.01, 16.11.01).
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
© 2013 Ёшкин Кот :-) |